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新华联输血文旅后劲不足 营收数据有虚增嫌疑

2019-12-02 13:15:15
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从华联新“古镇+”文化旅游运营模式的落地来看,其主要项目的运营绩效不容乐观。八年多来一直在探索文化和旅游转型之路的新中国联盟,似乎还有很长的路要走。

2019年,新华联终于迎来了一个重要的“文化旅游运营年”。然而,随着文化旅游项目的不断落地,“文化旅游运营年”的第一张成绩单遇到了收入增速放缓、利润不增加的困境。其营业收入数据的表述也存在很大的异常,相关数据的真实性受到质疑。

此外,在消费升级和去国有化趋势下的新文化旅游时代,新中华联合会“文化旅游项目商品房销售”的文化旅游发展模式表明,很难摆脱“房地产依赖”。自2012年宣布转型以来,其房地产开发和销售业务仍占其主营业务收入的80%以上。公司的毛利主要来自商品房销售,文化旅游业务的贡献率非常有限。与此同时,占公司净资产最大比例(高达52.33%)的新华联海外项目仍处于亏损状态。

商业收入数据质疑

新华联文化旅游发展有限公司(以下简称“新华联”)2019年上半年业绩公告显示,公司上半年实现营业收入32.71亿元,同比增长10.27%,但归属于母公司的净利润仅为1.06亿元,同比下降19.13%。此外,扣除非经常性损益后,公司净利润亏损3549.72万元,同比下降127.42%。

《红色周刊》记者注意到,今年上半年,新中国联盟不仅陷入了增加收入而不是增加利润的困境,其营业收入增长率也从去年同期的33.61%下降了22.34个百分点。此外,记者对新华联2019年上半年的财务数据进行了核对,发现其营业收入、现金流和相关营业债权之间存在较大的交叉核对差异,公司营业收入数据的真实性受到质疑。

据新华联2019年半年度报告,公司上半年营业收入为32.71亿元(附表),其中商品房销售收入为19.75亿元,其他营业收入为12.95亿元。由于新华联没有公布季度收入构成,根据前两个季度的收入比例,该公司总体估计第一季度实现商品房销售收入5.41亿元,其他业务收入3.55亿元。第二季度,商品房销售收入达到14.34亿元,其他业务收入达到9.4亿元。

根据财政部、国家税务总局、海关总署2019年第39号公告的规定,自2019年4月1日起,房地产销售适用增值税税率从10%调整至9%。另外,由于新华联没有公布其他业务收入的具体适用税率,其适用税率的中位数(3%~16%)为10%。经全面核算,新华联2019年上半年的含税收入约为35.83亿元。

根据财务衔接关系,上述含税经营收入将在财务报表中反映为相同规模的现金流量流入和应收账款、应收票据等经营债权的增减。

2019年上半年,新华物流合并现金流量表中“销售商品和提供服务收到的现金”金额为51.89亿元。由于预收账款不属于与当期营业收入相关的现金流入,因此需要消除该金额的影响。2019年上半年,公司提前还款比上年同期增加18.57亿元。扣除这部分后,与营业收入相关的现金流量为33.32亿元,比含税35.83亿元的营业收入减少约2.51亿元。这意味着,2019年上半年,新华联的2.51亿元收入需要反映在经营性债权的增加上,因为它没有收到现金。

新华社的资产负债表显示,2019年上半年,应收票据金额为3.89亿元,而2018年底,同一项目金额为3.95亿元,减少686.6万元。坏账准备的影响也应排除在外。与2018年底相比,2019年上半年坏账准备增加181.92万元。扣除这一影响后,2019年上半年应收票据和应收账款较上年同期实际减少795.8万元。相比之下,经营性债权实际减少795.8万元,低于理论增加的2.51亿元,相差约2.59亿元。

这也意味着,尽管新华联的业绩增速在2019年上半年有所放缓,收入也没有增加,但其营业收入仍有膨胀的嫌疑。值得注意的是,上述差异可能是由于新华联对应收票据的背书和贴现造成的,但其财务报告并未披露这部分相关信息,这可能需要公司给出合理的解释。

此外,由于房地产开发企业往往在商品房预售两年后实现房屋交付,并将交付的商品房预付款账户结转为营业收入,新华联2019年列入营业收入的项目实际销售日期可能早于2018年,因此不受2018年和2019年两次税费改革的影响。如果不考虑两次税制改革的税率变化,商品房销售收入适用的增值税税率为11%,实际营业收入差额可超过2.59亿元。

房地产开发业务持续萎缩

输血队没有足够的耐力。

通过对新华联多年财务报告数据的分析不难发现,虽然新华联已经涉足鲁文房地产业务多年,但其大部分业绩都得到了房地产开发业务的支持。

公司公告显示,2016年至2018年和2019年上半年,新华联商品房销售收入分别达到65.92亿元、61.41亿元、113.54亿元和19.75亿元,分别占营业收入的87.7%、82.5%、81.1%和60.4%。虽然上述比例在2019年上半年有所下降,但尽管报告期内房地产开发业务毛利率有所下降,但其贡献了新华网毛利率的87.9%——新华网9.34亿毛利率中的8.21亿来自商品房销售。

《红色周刊》记者注意到,近年来,为了致力于转型升级,加快文化旅游项目的发展,新中国联盟新土地储备的步伐一直在放缓。2016年,新华联仅通过“招标、拍卖、挂牌”和股权收购就收购了219.4万平方米土地和311.07万平方米规划建筑面积。到2017年,新增土地面积将比去年同期减少45.3%,至121.1万平方米,规划建筑面积仅为128.7万平方米。2018年年报仅显示公司新增土地储备步伐放缓,现有土地储备相对充足,未公布当年新增土地储备。2019年上半年,该公司没有新的土壤储藏。

尽管土地储备规模不断缩小,但新华联近年来的房地产项目销售也不容乐观。在2016年超过100亿元的销售额后,其合同销售额在过去三年中在103亿元至110亿元之间波动,甚至略有下降。2019年上半年,新华联的销售量与去年同期相比大幅下降,合同销售面积为22.22万平方米,比去年同期的43.66万平方米下降了45%。相应的销售额也从去年同期的47.39亿元下降到29.50亿元,同比下降37.75%。

新华联土地储备和房地产销售增速的双重放缓,是否意味着其文化和旅游转型步入正轨?

对此,上海中原地产分析师卢文熙表示,就新华联从房地产业务向文化旅游业务的整体转型过程而言,无论文化旅游业务转型持续多久,其业务项目范围有多广,只要业务收入的主要来源仍然是房地产开发和销售,就意味着它不能脱离对房地产销售业务的依赖,也不能被视为“成功转型”。同时,房地产业务作为支持公司转型的主要资金来源,在后续转型中将面临越来越大的压力,一旦销售力量不足甚至项目储备缩水,这甚至对公司的资本链构成挑战。

鲁文的业务仍然“约束”房地产销售

“鲁文运营年”利润持续承压

事实上,自转型以来,新华网的文化旅游业务规模并没有很快增长。早在2016年,新中国联合会主席苏波就为文化和旅游业的发展建立了“古镇加”模式。直到2019年4月新中国联合会召开的2018年度业绩报告媒体交流会议上,Sopo才正式将2019年定为“文化旅游运营年”,并表示公司将继续拓展和加强文化旅游业,全面加快文化旅游项目的价值释放。

《红色周刊》记者梳理了新中国联盟的公告,注意到2019年上半年文化旅游项目的登陆主要包括湖南长沙铜官窑古镇、安徽芜湖九子古镇、西宁孟桐天堂二期的全面开放,古城阆中的正式接管,西宁国际高中在华北以外的开设,银川新中国联盟喜来登酒店的开业。目前,新华联文化旅游的代表性项目主要是长沙新华联铜官窑古镇、四川新华联阆中古镇、芜湖新华联九子古镇和西宁新华联孟桐乐园四大旅游景点。

苏波对“古镇加”模式的解读不同于传统文化旅游项目。他认为以门票收入为主要因素的大型主题公园、风景名胜区等传统文化旅游项目的投入产出周期太长,而新华联文化旅游发展模式将文化旅游与房地产有机结合。"作为一个文化旅游项目,一些房地产项目将提供出租和出售."

虽然吕雯结合房地产项目销售的运营模式在理论上可以解决吕雯项目回收期长,不利于现金回报的问题,但真正的模式仍然是通过出售房产实现项目利润,其在实践中的运营效果可能并不乐观。Ret和普华永道(PricewaterhouseCoopers)在他们关于“吕雯房地产的下一个黄金十年”的研究报告中指出,吕雯房地产在中国的整体销售仍然以住宅为主。然而,随着在线旅游和分时度假模式的兴起,未来将会有更多的度假模式可供选择,消费模式和需求也会随之改变。许多人不再愿意拿钱去买度假屋。吕雯在三亚、云南、浔辽湾等地区的房地产项目在后续跟进中都遇到了销售缓慢、人气不足的问题,给开发商带来了巨大的财务压力。“以短期房地产形式牟取暴利”的发展模式实际上正在走向终结。

鲁文房地产仍面临开发面积大、规模效应形成时间长、基础设施和配套设施不完善等问题,不能像住宅房地产一样预售。在这种情况下,寻找一种新的发展模式和多元化的盈利模式是非常重要的。

然而,从华联新“古镇+”文化旅游运营模式的落地来看,其主要项目的运营绩效并不乐观。八年多来一直在探索文化和旅游转型之路的新中国联盟,似乎还有很长的路要走。

以新华联投资100亿元打造的标志性旅游景点湖南长沙铜官窑古镇为例,项目开发模式基于“铜官窑”、“黑石”等历史文化因素,在模仿古镇的基础上,结合互动表演或历史文化展览、文化电影放映等创意内容吸引游客。然而,记者了解到,铜官窑古镇目前正面临着旅游流量不稳定、票价过高、运输能力不足等困难。湖南长沙当地居民表示,由于铜官窑古镇地理位置偏远,与其他景点相比票价昂贵,当地人很少考虑去参观,外国旅游团占主导地位。

然而,根据当地游客两次游览铜官窑古镇的经验,无论客流量还是园区互动活动的丰富程度,项目的游客流量和园区运营都不稳定,总体情况是“正式运营不如试运行,日常表现不如假日表现”。据游客说,由于古镇的大部分建筑都是古色古香的建筑,花园缺乏“历史遗迹”的味道,只有出售历史遗迹和主题表演的纪念品商店才有一定的历史文化气息。虽然是古镇型项目,但具有历史文化特色的表演和活动主要集中在节假日。相反,风景区最大的特色是基于科技的娱乐项目,如飞行电影院、5d电影院和机器人博物馆。

此外,《红色周刊》记者注意到,新华联2019年正式登陆的四大景区距离当地城区相对较远,这对公司实现“文化旅游+房地产”和“旅游+销售”的发展盈利模式是一大挑战。然而,自从新华联文化旅游项目于2018年开始试运行,直到2019年正式投入运营,其盈利状况也显示出很大的波动性。扣除不付款后,公司2019年上半年净利润同比下降127.42%,亏损3549.72万元。这也是近九年来华联扣除不付款后的净利润首次为负数。主要非经常性损益来自今年上半年新中华全国总会获得的1.41亿元政府补贴,其中国旅游业扶持基金和文化旅游专项基金总计1.34亿元。这意味着一旦旅游业的政策红利不再可用,旅游公司将面临更大的利润挑战。

(编辑:赵金波)

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