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房企利润增速放缓 寻求新利润增长点或为出路

2019-12-02 18:52:44
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归属于上市公司母公司的净利润是母公司扣除内部交易后的净利润加上子公司归属于母公司的部分利润。是财务报告中的核心指标之一,能够在一定程度上反映企业的盈利能力。从2019年上半年上市住房企业财务报告中返回母公司的净利润来看,我们可以看到住房企业的盈利能力和新的利润增长点。

2019年上半年,大部分住房企业向父母披露的净利润增长率呈现同比增长趋势。据了解,70家典型住房企业返还给母亲的平均净利率为11.6%,与2018年上半年基本相同。中小型企业占其母亲净利润下降的大部分。然而,恒大、招商局蛇口、远洋运输等较大企业也出现在母亲的负净利润名单上。

中海地产以219.56亿元人民币位居母公司净利润榜首,也是上半年母公司净利润超过200亿元人民币的唯一一家房地产公司。与此同时,中海地产上半年对母公司的净利润率达到26.71%,这在大型住宅企业中也是一个相对较高的水平。业内人士认为,中海地产(China Shipping Real Estate)多年来能够保持母公司在业内高净利润水平的主要原因之一是,公司在选择项目时更加注重利润空间。同时,中海地产的整个产业链中的土地收购、开发、建设等业务也在最大程度上控制成本。

其次,中海地产的净利润能够保持行业领先水平,融资优势不容忽视。中海地产凭借其高信用评级,即使在行业整体融资困难的环境下,仍具有强大的融资优势。行业内财务比率和综合融资成本较低,这也是公司保持高净利润的基础。

公开数据显示,万科集团2019年上半年母公司净利润为118.4亿元,同比增长29.8%,母公司净利润仅为8.5%,低于行业中位数。乡村花园也是如此。万科、碧桂园等房地产企业净利润较大但利润率较低的重要原因之一是企业间合作项目的增加降低了净利润。

碧桂园首席财务官兼副总裁吴碧君对媒体表示,该公司一直是银行等金融机构的高质量客户。在金融环境逐渐收紧的情况下,上半年碧桂园加权融资成本为6.13%,与去年同期相比没有明显增加。相对较低的融资成本也是碧桂园的利润保证。

值得一提的是,2018年上半年,中国恒大对其母公司的净利润达到308亿元,超过了当时中国海达的利润表。然而,2019年上半年,中国恒大对母公司的净利润仅为149.15亿元,同比下降51.58%。然而,作为领先的住宅企业之一,凭借其规模优势,这一成就仍可在其母公司的利润排行榜上名列第三。至于母亲净利润下降的原因,恒大表示是上半年结转缓慢造成的。随着下半年结转速度的加快,全年净利润预计将同步增长。

2019年上半年,几家住房企业的净利润增长率尤为突出。其中,大发房地产、三祥印象、栖霞建设净利润同比分别增长6781.88%、934.86%和522.41%。

根据韩毅智库“财务报告预期”的分析,大部分归属于母亲的净利润增长率较高的房地产企业都是由于企业规模较小,上半年营业额的增加导致经营收入和净利润大幅增加,这反映在归属于母亲的净利润大幅增加。

由于中小型住房企业的规模,业绩大幅波动是正常现象。归属于母亲的净利润不仅易于大幅增长,而且易于下降。今年上半年,与往常一样,母亲的净利润下降的名单大多是中小型住房企业,但也有相当多的大型住房企业。除了恒大给母公司的净利润减半外,招商蛇口、远洋运输等规模房地产企业给母公司的净利润也有不同程度的下降。

上半年蛇口母亲净利润48.98亿元,同比下降31.17%,营业收入166.87亿元,同比下降20.49%。远洋运输集团2018年利润下滑后,2019年上半年利润再次萎缩,母公司净利润为18.8亿元,同比下降19.64%。营业收入164.74亿元,同比增长7%。

至于公司业绩的下滑,蛇口解释说,主要是由于结算节奏的影响。由于项目的竣工和结转时间主要集中在今年下半年,所以上半年结算金额不足。预计该公司的业绩将在2019年实现稳步增长。远洋运输公司还表示,由于收入同比略有增加,其母公司净利润下降,一方面是因为毛利较低价搬迁房屋进入项目结算期,另一方面是因为结算项目的股权相对较低。

2019年初,央行下调利率1个百分点,以补充金融市场的流动性。同时,在第一季度,政府建议鼓励发行公共reits产品和保险基金,以增加高质量企业的份额。基于此,尽管监管机构一再强调要保持严格的房地产金融政策的整体基调不变。然而,今年第一季度整体融资环境仍略有改善,许多住房企业在资金压力下集中融资。随着金融机构对房地产市场非法放贷的不断曝光,自4月份以来,中国保监会已对房地产行业非法“输血”的行为发出多项罚款。自5月以来,房地产信托和海外债券发行不断收紧,房地产金融监管再次升级,融资收紧预期将会增加。

9月17日,央行启动了为期一年的2000亿元的多边基金运作。多边基金利率保持在3.3%不变。这打破了此前的假设,即许多分析师预计央行将略微下调多边基金利率。央行这次没有下调mlf利率,显示了政府的战略决心,显然是有意继续加强房地产市场的资本管制。

在当前政策调控正常化、住房企业利润继续受到挤压的市场环境下,住房企业面临着保持一定利润水平的更大客观压力。尤其是中小型住房企业,其父母造成的净利润下降主要是由于融资成本增加和利润拖累。

随着住房企业融资环境的收紧和融资渠道的缩小,金融机构对企业的资质要求越来越高。典型的住宅企业规模大、信用等级高、留存资金多、偿付能力强,因此更容易筹集资金。一些中小住房企业缺乏自有资金,更多地依赖信托融资。随着融资渠道的收紧,领先的住宅企业在资金方面比中小住宅企业具有越来越明显的竞争优势。强者和强者的局面将逐步确立,产业集中度将进一步提高。

在融资成本上升的背景下,房地产公司早就开始挤在一起取暖,以规避风险。

2019年上半年,融创中国实现了上半年合资企业净利润36.3亿元,同比增长25亿元,占税前利润的近20%。今年上半年,和晶泰富集团实现合资、合资投资收入26.82亿元,比去年同期增长近23亿元。

近年来,住房企业加强了合作,通过兼并和收购股权收购土地和项目。因此,合资企业和合资企业增加,导致公司的投资收入增加,这反映在少数股东的损益和合作项目的投资收入增加。目前,土地价格和融资成本都很高,位置好的土地更贵。为了扩大规模优势,住宅企业最好通过合作征地和经营来降低成本。同时,在房地产行业回报率下降的趋势下,也能更好地规避风险。

在收益率下降的趋势下,住房公司也在不断寻找新的利润增长点。随着房地产市场从增量开发向股份制经营转变,房地产企业正在规划多元化的战略布局。由于其巨大的市场需求和精确的政策支持,长期租赁公寓被视为行业内住房企业的第二条轨道,对改善企业收入结构起到了积极作用。在过去几年里,住宅企业的长期公寓布局出现了繁荣。大多数住宅企业表示,他们将进入长期公寓布局或增加布局。然而,从长期公寓中获利的困难仍然是一个未解决的行业问题,只有少数能够获利。如何应对长期租赁业务的利润问题,也是开展长期租赁业务的房地产公司面临的一个重要挑战。今年上半年,龙狮和中远甚至宣布放弃长期租赁业务,以挽救这块手表。

从2018年开始,出现了房地产企业更名的浪潮。保利、万科、恒大、龙狮等房地产企业纷纷更名。给出的理由是一样的。其中大部分不再局限于房地产业务,而是需要多元化发展和扩大业务范围。然而,大多数住房企业在教育、汽车、文化和旅游、农业和养老等完全转型的行业表现不佳,这也可能与企业刚刚起步有关。

与大多数鸡肋改造企业不同,物业管理作为房地产的下游产业,已经成为大多数住宅企业多元化布局的第一站。作为股票维护的重要内容之一,市场需求逐渐增加。从对物业服务的需求来看,未来发展空间巨大,有可能成为住宅企业盈利的新方向。

2014年6月,蔡晟成为首家成功上市物业服务的国内企业。上市首日,估值达46亿港元。近年来,大量地产公司在香港上市,这已成为市场热潮。最近,蓝光开发公司嘉宝旗下的房地产公司也在考虑上市。

事实上,这些地产公司上市后的表现相当不错。例如,自分拆以来股价飙升的绿城服务公司,其市值远远超过其母公司中国绿城。9月26日收盘后,绿城服务的市值为213.89亿港元,绿城服务的市值为213.89亿港元,占绿城中国市值134.81亿港元的159%。

由此可见,当前物业服务市场广阔,是住宅企业盈利的重要渠道。如何抢占物业服务市场,提高盈利能力,是企业需要重点规划的方向。

房地产公司正在培育新业务,以寻找新的利润增长点。对新企业的投资肯定是有风险的。在互联网、长期公寓和特色城镇领域有许多失败之处。要控制规模的增长速度,同时开展新业务,需要组织结构的重组和足够的财政支持。有许多不同的条件不能在短时间内满足。可以看出,房地产公司正在寻找一种增加利润的新方法,这正是他们所说的“因为修远,道路漫长,他们仍将从上到下寻找”

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